Baufinanzierung Vergleich

Günstig ins Eigenheim mit dem Baufinanzierungs-Vergleich:

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Kredit, der für den Neubau eines Hauses, eine Sanierung, einen Immobilien- oder Grundstückskauf sowie für eine Um- und Anschlussfinanzierung aufgenommen werden kann. Darlehensgeber können neben Banken auch Versicherungen und Bausparkassen sein. Sie leihen dem Darlehensnehmer einen größeren Geldbetrag, um diesen die finanziellen Möglichkeiten für sein Vorhaben zur Verfügung zu stellen.

Meist wird eine Baufinanzierung bzw. ein Baudarlehen in Form eines Hypothekendarlehens gewährt. Wurden Hypothekendarlehen früher meist mit Hypotheken als Grundpfandrechten besichert, werden heute in der Regel Grundschulden hierfür verwendet. Diese Grundschuld wird in entsprechender Höhe im Grundbuch eingetragen. Eine Bezeichnung als Grundschulddarlehen würde zwar nahe liegen, wird bisher jedoch kaum genutzt. Ein großer Vorteil der Grundschuld als Sicherungsinstrument ist deren Flexibilität. Denn im Gegensatz zur Hypothek kann eine Grundschuld in der Regel für beliebige Forderungen als Pfand genutzt werden.

Wofür braucht man eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung wird häufig für den Bau einer Immobilie genutzt. Doch wird diese Kreditform in der Praxis häufig auch unter anderen Bezeichnungen verwendet, zum Beispiel Immobilienfinanzierung oder Baukredit. Diese kann jedoch von Anbieter zu Anbieter variieren. Generell muss eine Baufinanzierung allerdings nicht zwingend für ein eigenes Bauprojekt genutzt werden. Es kann damit auch eine Immobilie gekauft oder die Modernisierungen des eigenen Heims finanziert werden. Entsprechend sind die Einsatzmöglichkeiten einer Baufinanzierung vielfältig.

Baufinanzierung: Darlehenssumme ermitteln

Glückliches Paar steht vor dem neuen HausEin besonderes Merkmal der Baufinanzierung ist die Zweckbindung an die Investition in eine Immobilie. Auch sind die Darlehenssummen, die bei einer Baufinanzierung verliehen werden, in der Regel deutlich höher als beispielsweise bei einem Ratenkredit. Je nach Objektart, -größe und -kosten können die Nettodarlehensbeträge bis zu mehrere hunderttausend Euro betragen. Baufinanzierungsrechner sowie die Planung mit Architekten und anderen Fachleuten helfen, den genauen Finanzierungsbedarf zu ermitteln und einen ersten Überblick über die anfallenden Kosten zu erhalten.

Eigenkapital

Es wird sowohl für die Festlegung der Zinsen, als auch für die generelle Darlehensbewilligung positiv bewertet, wenn der Antragsteller in die Baufinanzierung Eigenkapital einbringt. Das bedeutet, dass ein Teil der Finanzierung nicht über ein Darlehen, sondern aus der eigenen Tasche bezahlt wird. Je mehr Eigenkapital, desto besser. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar grundsätzlich ebenfalls möglich, allerdings muss man dann meist mit schlechteren Konditionen rechnen.

Fördermittel und Eigenleistungen

Neben dem vorhandenen Eigenkapital sollten bei Festlegung der Darlehenshöhe jedoch noch weitere Faktoren berücksichtigt werden. Die Beantragung von Fördermitteln, beispielsweise für besonders energieeffiziente Baumaßnahmen, sollte vor allem bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen geprüft werden. Zudem sollte man auch darüber nachdenken, ob einige Arbeiten selbst oder durch Freunde übernommen werden können. Auch diese als Eigenleistungen bezeichneten privaten Tätigkeiten können dazu beitragen, die benötigte Darlehenssumme zu senken.

Nebenkosten

Ein weiteres Detail sollte man sich bereits bei der Planung des Hauskaufs oder -baus bewusst machen: Neben den eigentlichen Bau- und Anschaffungskosten werden auch zahlreiche weitere Nebenkosten auftreten. Neben Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren können auch noch Versicherungskosten, Rechnungen für Anschlüsse und weitere behördliche Gebühren hinzu kommen. Wichtig zu wissen ist, dass die meisten Nebenkosten selbst getragen werden müssen und in der Regel nicht von der Baufinanzierung übernommen werden. Dies sollte man vor allem bei der Berechnung, wie viel Eigenkapital man in die Finanzierung einbringt, bedenken.

Beleihung und Eigenkapital

Abhängig von den großen Darlehenssummen bei der Baufinanzierung sind auch zwei weitere Faktoren, die eine enge Verbindung zueinander haben: Das Eigenkapital und die Beleihung. Beides hängt zusammen mit den Sicherheiten, die der Bank geboten werden. Denn Kreditinstitute haben großes Interesse daran, dass der Kreditnehmer seine Schulden zurückzahlt. Daher gehört grundsätzlich zu jeder Kreditvergabe die Überprüfung der Bonität. Eine gute Bonität allein reicht aber bei den großen Summen der Baufinanzierung nicht aus. Es werden weitere Sicherheiten gefordert.

Beleihung

Familie läuft lachend durch den Garten vor ihrem HausMit der Bezeichnung „Beleihung“ ist das Verfahren gemeint, das Darlehen durch einen Eintrag ins Grundbuch abzusichern. Sollte der Darlehensnehmer zahlungsunfähig werden, wird das Objekt zwangsversteigert und die Bank erhält aus dieser Versteigerung ihr Geld. Da Immobilien aber nicht immer stets den gleichen Erlös erbringen, sondern der Preis Marktschwankungen unterliegt, rechnet die Bank nur mit einem gewissen Prozentsatz des Objektwertes als sicherem Erlös. Und nur bis zu diesem Wert wird in der Regel ein Darlehen gewährt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass eine Bank nur einen Teil der Gesamtkosten finanziert und der Rest als Eigenkapital aufgebracht werden muss.

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht die Bank daher ein größeres Risiko ein, da im Falle der Zahlungsunfähigkeit durch die Versteigerung vielleicht nicht die volle Schuldsumme beglichen wird. Dieses erhöhte Risiko wird in der Regel durch höhere Zinsen ausgeglichen.

Die Besonderheiten der Rückzahlung

Der monatliche Rückzahlungsbetrag bleibt während der Zinsbindungsfrist in der Regel gleichbleibend hoch und setzt sich sowohl aus den Zinsen sowie aus der Tilgungsrate für das entsprechende Darlehen zusammen. Während der Zinssatz zur Bereitstellung des Darlehens dient, wird der Tilgungssatz zur Abzahlung der Darlehenssumme verwendet. Die Rückzahlung des Baudarlehens erfolgt in der Regel in monatlichen Raten. Die genauen Konditionen sind jedoch von mehreren, unterschiedlichen Faktoren abhängig, zum Beispiel von der Bonität der Kreditnehmers sowie vom Wert der jeweiligen Immobilie.

Tilgung und Tilgungssatz

Aus der besonderen Rückzahlungsweise von Immobilienfinanzierungen ergibt sich eine weitere Besonderheit: Der Tilgungssatz. Dieser legt fest, wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr zurückgezahlt werden. Da man innerhalb der Laufzeit nicht zwingend den gesamten Schuldbetrag zurückzahlen muss, wird die monatliche Rate mit Hilfe des Tilgungssatzes ermittelt. Im Grunde kann der Tilgungssatz in jeder beliebigen Höhe festgelegt werden, üblich ist ein Beginn bei 1 bis 5 %.

Mit einem Baufinanzierung Vergleich kann man ganz einfach berechnen, wie sich die Raten, je nach gewähltem Tilgungssatz, verändern. Die monatlichen Raten sind bei der Baufinanzierung während der gesamten Laufzeit stets gleich hoch, da es sich auch bei der Baufinanzierung um eine Form des Annuiätendarlehens handelt. Auf diese Weise kann man in finanzieller Hinsicht sehr gut planen und durch die Anpassung des Tilgungssatzes die Raten so festlegen, dass man sie sich auch leisten kann. Bei einem Baufinanzierung Vergleich wird beispielsweise die monatliche Rate angezeigt, so kann man durch Änderung des Tilgungssatzes gleich überprüfen, wie sich dies auf die Raten auswirkt.

Zinsen Baufinanzierung

Wer ein Darlehen aufnimmt, muss an die Bank Zinsen zahlen. Gerade bei den hohen Summen der Baufinanzierung sind selbst Nachkommastellen bei den Zinssätzen relevant und können ein Darlehen stark verteuern oder aber vergünstigen. Die Baufinanzierung Zinsen werden von vielen Faktoren beeinflusst. Die meisten davon kann man jedoch selbst beeinflussen, etwa durch die entsprechende Wahl der Rahmenbedingungen. Folgende Punkte haben Einfluss auf die Zinsen bei der Baufinanzierung:

  • Darlehensbetrag
  • Laufzeit
  • Eigenkapital / Beleihung
  • Allgemeines Zinsniveau

Zinsentwicklung: Baufinanzierung derzeit besonders günstig

Ein Punkt gilt nicht nur bei der Baufinanzierung: Aktuelle Zinsen orientieren sich am Marktniveau, das vor allem vom Leitzins der EZB beeinflusst wird. Wenn man die komplexen Zusammenhänge der Zinsentwicklung stark vereinfacht, kann man zu folgendem Schluss kommen: Je niedriger der Leitzins, desto niedriger die allgemeinen Zinsen. Derzeit befindet sich der Leitzins auf einem Rekordtief und das wirkt sich auch auf die Baufinanzierung Zinsen aus. Die Kreditinstitute unterbieten sich gegenseitig in dem Versuch, die günstigste Baufinanzierung anzubieten.

Baufinanzierung Zinsen: Vergleich lohnt sich

Um unter den vielen Anbietern die beste Baufinanzierung zu finden, bietet es sich an, einen Baufinanzierung Vergleich als Entscheidungshilfe heranzuziehen. Mit Hilfe eines solchen Baufinanzierungsvergleich kann man ganz einfach die verschiedenen Zinsangebote miteinander vergleichen. Hinzu kommt, dass man individuelle Anpassungen an Laufzeit, Tilgung, Betrag und Beleihung vornehmen kann. Auf diese Weise kann man nicht nur günstige Angebote finden, sondern auch die Rahmenbedingungen optimal anpassen.

Baufinanzierung: Konditionen und wichtige inhaltliche Punkte

Günstige Zinsen allein machen noch keine gute Baufinanzierung aus. Eine gute Anpassung der Rahmenbedingungen und an die persönliche Lebenssituation sind ebenfalls wichtig. Viele Banken bieten Beratungen an, um die Baufinanzierung Konditionen optimal anzupassen. Es gibt aber auch noch weitere Details, die man bei der Immobilienfinanzierung beachten sollte.

Sondertilgungen

Frau sitzt zufrieden auf den Stufen vor ihrem HausBei den meisten Verträgen ist dieser Punkt standardmäßig enthalten. Sollte dies nicht so sein, sollte man eine Zusatzklausel einfügen lassen. Die Rede ist von Sondertilgungen. Damit sind Extrazahlungen gemeint, die zusätzlich zu den normalen Ratenzahlungen geleistet werden. Durch sie kann man die Schuldenmenge senken. Da die Ratenhöhe stets gleich bleibt, kann man mit Sonderzahlungen die Laufzeit verkürzen und schneller schuldenfrei werden. Oft sind Sondertilgungen nur bis zu einem gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr möglich. Die Details dazu sollten unbedingt im Vertrag festgehalten werden.

Im Baufinanzierung Vergleich werden Sondertilgungen bei der Berechnung von Laufzeit und Restschuld nicht berücksichtigt. Das bedeutet aber nicht, dass Sonderzahlungen bei den jeweiligen Anbietern nicht möglich sind.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte man die Baufinanzierung ablösen, entweder durch Umschuldung oder komplette Rückzahlung, ist es wichtig zu wissen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird. Diese ist eine Entschädigungszahlung für die Bank. Da der Darlehensgeber durch eine vorzeitige Rückzahlung Zinseinbußen hat, sollen diese durch die Entschädigung zumindest bis zu einem gewissen Grad ausgeglichen werden. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Darlehenssumme, der Restlaufzeit und den sonstigen Vertragsbestimmungen.

Viele möchten aus dem Darlehensvertrag aussteigen, um eine günstigere Baufinanzierung abzuschließen. Bevor man kündigt sollte man aber unbedingt durchrechnen, ob die Ersparnis nach Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung noch vorhanden und rentabel ist. Nach zehn Jahren Laufzeit gibt es übrigens ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht, dass es Kunden erlaubt, ein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu beenden.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Eine weitere Besonderheit bei der Baufinanzierung ist, dass man zunächst nur für eine bestimmte Laufzeit einen Darlehensvertrag abschließt – in dieser Zeit aber noch nicht die kompletten Schulden zurückzahlt. Die mitunter sehr hohen Darlehenssummen einer Baufinanzierung erfordern es, dass man oft über mehrere Jahrzehnte die Schulden zurückzahlt. Daher ist es üblich, sich zunächst nur für eine bestimmte Zeit an einen Kreditanbieter zu binden, meist zwischen 5 und 20 Jahren.

In dieser Zeit zahlt man nur einen gewissen Teil des Darlehens zurück. Was am Ende der Laufzeit noch an Schulden offen ist, wird als Restschuld bezeichnet. Um auch diese Restschuld zurückzuzahlen, benötigt man eine sogenannte Anschlussfinanzierung, also ein zweites Darlehen, das sich an das alte anschließt und mit dem der Baukredit zurückgezahlt wird. Dies muss übrigens nicht zwangsläufig beim selben Anbieter passieren, nach Ablauf der Laufzeit kann man neue Angebote für eine Baufinanzierung vergleichen und sich so unter Umständen bessere Konditionen sichern.

Die Restschuldversicherung

Eine Baufinanzierung bestimmt die finanzielle Situation einer Familie oft über Jahre hinweg. Es kann daher sinnvoll sein, das Darlehen zusätzlich abzusichern. Mit einer Restschuldversicherung kann man den Darlehensnehmer so versichern, dass im Falle von Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder Tod die restlichen Schulden von der Versicherung getragen werden. Im Gegenzug muss eine Versicherungsgebühr entrichtet werden.

Für welche Kreditnehmer die Restschuldversicherung sinnvoll ist, ist individuell verschieden. Je nach Lebenssituation ist eine zusätzliche Absicherung unnötig oder es gibt Alternativen, zum Beispiel eine Risikolebensversicherung. Eine genaue Analyse, wer die Zahlungen im Ernstfall übernehmen könnte oder welche Möglichkeiten innerhalb der Familie bestehen, hilft bei der Entscheidung.

Baufinanzierung: Gute Planung ist alles

Das Projekt Eigenheim erfordert ein hohes Maß an Planung. Je besser diese ist, desto reibungsloser ist der Weg ins eigene Zuhause. Das beginnt mit der Wahl des Objekts und der Lage und endet erst wenn man in seine eigenen vier Wände eingezogen ist und der Alltag im Zuhause beginnt. Dazwischen liegen mitunter viele arbeitsintensive Tage.

Je besser man sich vorbereitet und informiert, desto leichter wird es. Bei der Bauplanung helfen Ingenieure und Architekten, beim Kauf Makler und bei der Finanzierung die Banken. Mit einem Baufinanzierung Vergleich kann man vorab Angebote checken und gegenüberstellen. So findet man leicht den passenden Anbieter und kann ihn direkt online kontaktieren. So wird der Startschuss für den Weg ins eigene Heim gegeben.